一起当发展商(上篇):要致富搞地产

有能力,谁不想有一两间房子在手?

当手上有好一些住宅或店铺之后,你就会转向购买地皮,等待发展列车开至时转售赚钱。


但是,买了再卖,是不是创富的最佳方法,想要增加赚幅可有其他方程式?

看着发展商赚得盘满砵满,你可想过,或许自己也可加入发展商行列?

《》特别采访了多位专才,包括发展商、投资策略师、讲师和律师,向他们讨教要成为发展商的基本技术和知识。

在香港,有这幺一句粤语俚语形容房地产发展:“无论你是男界或女界,要好世界捞地产界!”

尽管大马和香港房地产发展不可同日而语,但房地产的确是许多富人的创富之道,中国和香港十大富豪中逾半都是靠房地产起家,便可窥出房地产的赚幅和为你创造财富的速度。


当然,大家不可被别人的成功故事蒙蔽了双眼,而忽略当中的努力和风险。

SIC不久前举办了一场“一起当发展商”的专业讲座,主讲人也不约而同提到这点。

跟国内一位地产大亨谈起当初会从一个完全不同的行业,转型到房地产发展,他笑称:“一切从我想找房地产投资开始…”

原来,这位大亨当年想将钱投资在稳定且回酬诱的房地产,和太太四处去看房,结果发现,新推出的房产计划,大多他相中的好单位常常都被人捷足先登,于是他肯定这一行需求殷切,潜能大好。

之后他想,既然买别人的房子这幺难,何不自己来建呢?于是,他领导公司踏上了转型之路,核心业务从塑胶业转换到房地产。

这个人就是成功将马星集团(MahSing),从制造业转型成国内数一数二品味生活房地产发展商的丹斯里梁海金。

他与房地产结缘的事并不广为人知,但这段闲聊时听到的趣闻,可以说是非常有启发性。

的确,当发展商绝非容易的事,但也并非不可能;近年就有不少地主自己找来建筑商配合,做起发展商来。

虽然规模不及发展商公司那幺大,但不少以精品路线,也开拓出一条新路。

须兼顾融资复杂过程
发展商风险大回酬高

近年来,地主除了传统的转售地库来赚钱,也有不少开始晋身发展商行列,找来建筑商配合,推出小规模的屋计划。

但发展商和建筑商之间,到底有何不同?

着名发展商路易斯雷舍(Louis Lesser)曾说:“发展商和建筑商有着根本上的分别,发展商须兼顾发展过程中所有事项,从负责买地、融资到寻找合适的建筑商,而建筑商只需在限定的时间和成本下完成建筑工程即可。”

发展商所涉过程复杂,牵涉范围甚广,从购地到销售,从工程师到政府部门都是发展商需兼顾的事项。

然而发展商冒着最大风险的同时,也享受着最丰厚的回酬。

B.I.G.董事陈垡遄:眼光愿景决定成就

要在充满“危”与“机”的行业打滚,未有充分了解自己的优缺点,可能会把良机化成危机。

B.I.G.董事陈垡遄说,只要掌握当中巧妙,由危转机也并非不可能的任务。

“投资房地产,讲求的是投资者的眼光和愿景。”

每个涉足房地产的投资者,都有一套投资哲学,是通过经验和胆识累积而成。

他认为,每个人对机会的诠释都不一样,别人看成的危机,可能就是我们的良机,只要有充足实力,绝对能够化危机为良机。

他说,胜利者相信自己的愿景,失败者选择相信眼睛所见。

“例如非洲卖鞋的故事,有的人认为非洲卖鞋市场庞大,因全部人仍赤脚,而有的人认为不值一提,因为鞋子非必需品。”

因此眼光也注定了投资者的成就。

策略地点怎幺选?

在房地产,永远的金句是“地点、地点、地点”,所以,想当发展商,产业发展首先需考量地点。只要地点适中,配以适当策略,就能轻易手到擒来。

陈垡遄分享在选购土地时,必须谨慎考量以下因素。

1.越塞车越旺

交通堵塞几乎是每个城市居民,每天都得经历,也最痛恨的一点。一天下来,大多数人难免都会把部分珍贵的时间消耗在车龙内。

然而对发展商而言,塞车就代表着人潮,人多的地方难免就会出现交通堵塞的情况。

所以临近这些堵塞道路的地库,有着非常高的发展潜能,特别是用以兴建商用产业。商用产业区最讲究的就是人潮,因为人潮代表着的就是商机,是商用产业的阴晴表。

全吉隆坡最堵塞的地方就在武吉免登,地价最高达每平方尺7300令吉,印证了商业区最好的伙伴就是堵塞的说法。

2.临近旧区抢手

旧区的设施一般上较为残旧,也不齐全。随着生活条件的改善,许多旧区居民都希望能迁至环境更舒适的居住地点。

这些地区的居民都相当富裕,购买力强,但又因为习惯了附近的生活环境,不愿迁至其他地区,因此附近的发展计划,都很受旧区居民欢迎。一般上这地区房地产都很快售罄,是值得发展商关注的地库。

3.靠近学校为上乘

再穷也不能穷教育”这是华人的价值观,因此毗邻学校肯定能为房地产加分。现在的华小学额有限,许多家长必须要把孩子送到离家较远的学校就读,因此毗邻学校也是购屋者考量的因素。

Desa Park City的发展计划,就包含了两所学校,包括一所华小和一所国际学校,为附近居民提供教育的便利,而大受市场欢迎。

4.四通八达最重要

交通便利,也是购物者选购物业时,需考量的因素之一。一个地方无论如何高级,如果出入不方便,也未必能得到购屋者的青睐。

因此在搜购地皮时,发展商最重要要清楚附近的交通连接点,及未来的道路发展计划,如果交通有欠便利,将影响产品的销售速度。

5.公交网络

对现代人而言,一人一辆车并不是什幺稀奇的事,但仍有许多人需要依赖公共交通,如巴士,又或是不想浪费时间在车龙中,偏向乘搭捷运。

因此临近公共交通的连接点,也是发展商购地时的考量之一。

另外,一般上这些地点的房地产也拥有较高的升值潜能,会是投资者的首选。

文良港是一个很好的例子,除了临近轻快铁站外,也拥有良好的巴士连接,距离吉隆坡市中心也仅8公里,地点适中。

文良港和最接近的旺莎玛珠(Wangsa Maju)轻快铁站仅一站之遥,未来可能会延长至该地,因此是不错的投资地点。

6.毗邻购物广场

对商业建筑而言,购物广场代表着人潮,同时也是商机的象征。

对临近的产业而言,购物广场除了代表着活上的便利外,也让是升值潜能的代名词,能吸引市场的买气。

除了这项优势以外,购物广场还起着避险作用,因为兴建一座购物广场需耗资约2亿令吉。当某家发展商把购物中心引入当地,肯定会想尽办法吸引人潮,才能避免亏顺。